Uma implosão: escombros, memórias e o futuro da cidade

Na manhã do domingo, 16/11/2025, ocorreu a implosão do prédio do Hotel Urupema, em São José dos Campos. O ato foi mais rápido, preciso e eficaz do que podiam imaginar moradores das vizinhanças, que durante meses conviveram com adiamentos, indefinições e a ausência do poder público para minimamente organizar as orientações e informações necessárias. Por fim, quem fez o papel, ainda que de maneira um tanto confusa, foi o próprio responsável pela implosão. E tudo funcionou como previu o Manezinho. Restam os escombros, que ainda darão trabalho, e as memórias, estas ainda vívidas para muitos que, de alguma forma ou outra, viveram os bons tempos do hotel. Mas este texto não é sobre escombros e memórias. Quero falar de coisa mais séria: uma análise da implosão, sob a ótica do planejamento da cidade.

O hotel, construído em 1976, foi símbolo de uma época em que se fundaram as bases que tornaram a cidade um símbolo de modernidade. Localizado em uma histórica avenida que faz a ligação da região central à região oeste da cidade, a Avenida Nove de Julho, o prédio compunha parte do cenário da Vila Adyana, o bairro central que se desenhou entre sanatórios para tratamento de tuberculose e recebeu os primeiros edifícios na década de 1970. Consolidado na paisagem urbana, o Hotel Urupema seguia estruturalmente íntegro, embora um tanto decadente em relação aos primórdios. Nada que uma boa gestão não pudesse mudar. No entanto, o que mudou há alguns anos atrás foi o Plano Diretor do município, e sua Lei de Uso e Ocupação. Aparentemente orientada pela cobiça da indústria imobiliária, a gestão municipal inaugurou naquela ocasião o instrumento da outorga onerosa, que permite edificar além de uma cota básica, estendendo o limite vertical das edificações a um ponto controverso, para alguns bairros da cidade. Um dos resultados foi um aumento do valor dos imóveis, a partir da busca frenética de incorporadoras e construtoras por áreas até então ocupadas por residências e comércios de baixa estatura. A Vila Ema foi um dos bairros afetados por estas mudanças. O bairro, de ruas estreitas e tranquilas, tem assistido o avançar de novos arranha-céus e fluxo aumentado de veículos que geram poluição sonora e atmosférica. Os congestionamentos, antes ocasionais, agora estão no cotidiano dos moradores e transeuntes. Esse movimento se desdobra na Vila Adyana, que já havia sofrido algo similar anos atrás. Infelizmente, a Prefeitura, por ocasião das mudanças mais recentes na legislação, não apresentou uma análise crítica dos resultados da revisão do Plano Diretor e Lei de Uso e Ocupação. Empobreceu o debate, que sequer ocorreu.

A implosão do Urupema é um sintoma característico da mudança nos valores imobiliários da região. Com os novos limites verticais do zoneamento, o que antes não era viável, se torna possibilidade real. Até mesmo uma demolição por implosão de um prédio funcional e estruturalmente íntegro, se tornou viável. É possível antever, para um futuro próximo, o esgotamento da infraestrutura da Vila Adyana e o aumento da pressão por novas liberações e outorgas onerosas em bairros hoje ainda livres da verticalização. Até quando? Cabe salientar que as taxas de crescimento populacional do município têm diminuído e que, conforme o último Censo (2022), cerca de 12% dos imóveis no município estão desocupados, parcela dos quais são objeto de investimentos imobiliários especulativos, graças a ausência de instrumentos como o IPTU progressivo, dentre outros. Se hoje há um limite vertical em São José dos Campos, ainda que corrompido por uma outorga onerosa, para a indústria imobiliária da cidade parece não haver limites.

Em tempos em que o mundo discute os caminhos para fazer frente às mudanças globais e emergência climática, o planejamento urbano é peça fundamental para este enfrentamento nas cidades. No entanto, para cumprir este papel, o instrumento não pode estar sob mando da indústria imobiliária e a participação popular legítima é essencial para cidades verdadeiramente sustentáveis e inteligentes.