Uma cidade à venda! E para alguns pode ser uma pechincha...

A última versão do Plano Diretor do município de São José dos Campos, no estado de São Paulo, foi promulgada em 2018. Na ocasião, o então prefeito Felício Ramuth (hoje vice-governador do estado), e seu secretário de Urbanismo, Marcelo Manara, começavam a moldar o que se consolidou nos últimos anos: uma cidade à venda!  Um dos pilares deste movimento foi a instituição, no Plano Diretor, de um instrumento que permite que construtoras ampliem a área construída acima do gabarito básico estabelecido, desde que paguem por esta “outorga”. No entanto, no mesmo Plano Diretor, foi criado um mecanismo que permite às construtoras reduzirem o valor pago pela outorga, caso adotassem “técnicas sustentáveis”. À época, esse instrumento foi anunciado como um grande feito, digno das urbanidades mais avançadas. Até seria, sob critérios rigorosos e controle social. Afinal, quem define os limites máximos da permissão, e com que base técnica? E, para fins de concessão de descontos no valor a pagar por descumprir o gabarito básico, as “técnicas sustentáveis” deveriam ser o que há de mais avançado do mercado, sinalizando uma meta ambiciosa. No entanto, a tabela lançada no Plano Diretor contemplava diversos itens que já eram adotados nos procedimentos básicos das construtoras. Assim, o ‘glorioso’ instrumento serviu para conceder descontos “compulsórios”, tornando a outorga pouco ou quase nada onerosa.

Sete anos depois, agora sob a gestão do prefeito Anderson Farias, e do mesmo secretário anterior, a Prefeitura apresenta à Câmara proposta de revisão do Plano Diretor que altera a tabela do Fator de Sustentabilidade que incide sobre descontos da Outorga Onerosa do Direito de Construir. E o que era ruim fica pior com a proposta atual: o número de “técnicas sustentáveis” foi ampliado de 28 para 91, incluindo nova leva com o mesmo vício: muitas dessas técnicas já são procedimentos padronizados da construção civil. Com tantos itens, ficou mais fácil obter descontos. Além disso, a proposta atual reduz o valor da contrapartida financeira ao alterar sua fórmula: um bônus adicional para o construtor que optou por construir além do gabarito básico. A cidade está à venda e por um valor cada vez menor!

Como se não bastasse, a proposta cria um novo instrumento: a Outorga Onerosa por Alteração do Uso. Esta nada mais é do que a possibilidade de pagar para burlar os parâmetros de uso da zona em que se encontra o imóvel. Ou seja, pagar para não respeitar o zoneamento. A proposta libera este instrumento para a Macrozona de Potencial Turístico (MZPT, Figura 1), no meio rural, e para as Zonas de Uso Diversificado (ZUD, Figura 2), no meio urbano.

Figura 1. Macrozonas de Interesse Ambiental. Em azul, a MZPT. Fonte: PMSJC/SEURBS, 2019.

 São mais de 60 milhões de metros quadrados (ou 6 mil campos de futebol) em que o uso pode ser flexibilizado na MZPT, uma região cujo objetivo de ocupação é proteger o manancial da bacia do rio Jaguari, e outros 6 milhões de metros quadrados (ou 600 campos de futebol) nas Zonas de Uso Diversificado, em áreas urbanas.

Figura 2. ZM5 e ZUD no Zoneamento Municipal.

A proposta para alteração do zoneamento, dentre outras coisas mais pontuais, flexibiliza a construção de edificações com testada ou área inferiores ao mínimo estabelecido para a zona do imóvel, para alguns usos, dentre eles a Zona Mista 5 (ZM5, Figura 2). Nesta, cuja flexibilização era permitida apenas para o uso residencial, pela proposta também é permitida para imóveis de uso comercial, serviços e até industriais de baixo impacto. Esta flexibilização alcança cerca de 1,8 milhões de metros quadrados (ou 1800 campos de futebol). Nota: a justificativa do Prefeito é que isso beneficiaria imóveis mais antigos, no centro da cidade. No entanto, no caso da ZM5, a maioria das áreas está nas regiões norte, leste e sudeste do município.

A proposta de revisão do Plano Diretor e Zoneamento deixa para uma lei complementar a definição dos critérios de alteração. Importante lembrar que a atual gestão conta com maioria na Câmara e pode aprovar uma lei complementar quando quiser. Parece outro “cheque em branco” a ser passado para a administração municipal, cujo cumprimento do Plano Diretor tem sido precário. Basta pensar que, dos 8 instrumentos apontados para a execução do plano, apenas 2 têm sido objeto de ações do executivo. Itens importantes como o Estudo de Impacto de Vizinhança, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU progressivo), o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), e a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, são itens que poderiam resolver boa parte dos problemas do município, mas são menosprezados pela administração. Em tempo: seu uso poderia incomodar os que detêm o poder econômico e beneficiaria a parcela mais vulnerável da população. Fácil entender quem ganha e quem perde com as mudanças propostas no Plano Diretor e no Zoneamento municipal.

Referências 

Lei do Plano Diretor vigente

https://www.sjc.sp.gov.br/media/239183/lc-612_compilada-revisada_665-e-668.pdf 

Lei do Zoneamento vigente (LPUOS)

https://www.sjc.sp.gov.br/media/239111/lc-623_2019-compilada-lc-667_2023.pdf

Proposta de alteração do Plano Diretor (maio/2025)

https://www.sjc.sp.gov.br/media/309981/rev_pddi_05-05-2025_minuta_site.pdf

Proposta de alteraçao da Lei de Zoneamento (maio/2025)

https://www.sjc.sp.gov.br/media/309979/rev_lpuos_05-05-2025_minuta_site.pdf 

Áreas verdes nas cidades: sua importância e porque não devemos abrir mão delas! O caso de São José dos Campos/SP

A Câmara Municipal de São José dos Campos está para definir, em segundo turno, uma alteração no artigo 258 da Lei Orgânica Municipal, permitindo a mudança de destinação de áreas verdes e institucionais pela Prefeitura. Saiba o que está em risco.

A Lei Federal 6.766, em 1979 estabeleceu o regramento básico sobre o parcelamento do solo urbano nos municípios. Esta lei definiu, dentre outras coisas, os espaços públicos e sua destinação. Os espaços públicos incluem áreas verdes, institucionais e de lazer. A Lei Orgânica do Município (LOM) de São José dos Campos, promulgada em 1990, em seu Artigo 258 proíbe a alteração da destinação de áreas verdes e institucionais. Ou seja, uma vez definida uma área verde ou institucional em projetos de parcelamento do uso do solo (loteamentos), esta área não poderá ter sua destinação alterada posteriormente.

Áreas Verdes e Institucionais: sua importância para as cidades

No espaço público de qualquer cidade, as áreas verdes e institucionais desempenham um papel essencial na qualidade de vida urbana. São espaços que não apenas embelezam, mas também têm funções ecológicas, sociais e econômicas, contribuindo significativamente para o bem-estar das populações urbanas.

As áreas verdes são fundamentais para a manutenção do equilíbrio ambiental nas cidades. Elas atuam como reguladoras do clima, ajudando a reduzir a temperatura das cidades, reter gases poluentes e aumentar a umidade do ar. Além disso, são essenciais para a conservação da biodiversidade, funcionando como habitats para diversas espécies de fauna e flora. Além de sua função ecológica, estas áreas oferecem espaços de lazer e recreação, fundamentais para a saúde física e mental da população. A presença de parques e jardins públicos incentiva a prática de atividades físicas, promove o convívio social e melhora a qualidade de vida.

As áreas verdes urbanas são cada vez mais reconhecidas por seus serviços ecossistêmicos essenciais, especialmente em um contexto de desafios climáticos intensificados. Veja no quadro abaixo um breve resumo dos principais serviços ecossistêmicos proporcionados por essas áreas.

As áreas institucionais, por sua vez, são destinadas à instalação de equipamentos urbanos e comunitários, como escolas, postos de saúde e centros culturais. Elas são cruciais para garantir que a infraestrutura urbana atenda às necessidades de seus habitantes, proporcionando acesso a serviços essenciais. Essas áreas asseguram que o desenvolvimento urbano seja acompanhado por uma infraestrutura que suporte o bem-estar da comunidade, evitando a sobrecarga dos serviços públicos e garantindo que as necessidades dos habitantes sejam atendidas de forma adequada. Têm papel fundamental para um planejamento urbano mais equilibrado e sustentável e para a garantia dos direitos sociais e a inclusão nas cidades.

Mudança de destinação e seus impactos

Modificar a destinação de áreas verdes e institucionais pode acarretar sérios prejuízos para a sociedade. Um exemplo é a redução de áreas verdes em favor de novos empreendimentos imobiliários, o que pode aumentar a densidade populacional sem a correspondente ampliação da infraestrutura urbana, resultando em sobrecarga dos serviços públicos e degradação ambiental.

Casos emblemáticos demonstram que a perda de áreas verdes pode levar a problemas como aumento de inundações e deslizamentos de terra, devido à remoção da cobertura vegetal e impermeabilização do solo. Além disso, a falta de áreas institucionais adequadas pode comprometer a oferta de serviços públicos essenciais.

A sociedade tem reagido em todo o país às tentativas de alteração de áreas verdes e institucionais. Um caso emblemático ocorreu alguns anos atrás no Rio de Janeiro, onde a Prefeitura projetou a implantação de um autódromo na Floresta do Camboatá, uma importante área verde da cidade. A área é um dos últimos remanescentes de Mata Atlântica no Rio de Janeiro, e sua destruição poderia ter impactos severos na biodiversidade local e no clima urbano. Após mobilização da sociedade e exposição do caso na mídia, a Prefeitura recuou e desistiu do projeto, reconhecendo a importância daquela floresta para a sociedade.

Em Fortaleza, um dos maiores parques urbanos do país, o Parque do Cocó, foi objeto, anos atrás, de projeto de implantação de novas estruturas de mobilidade urbana, incluindo viadutos e alças de acesso, com consequente perda de serviços ecossistêmicos. Além disso, há projetos de empreendimentos imobiliários que pressionam as bordas do parque continuamente. A mobilização da sociedade, contrária à alteração de destinação, tem conseguido manter o parque com seu propósito original, de área verde.

Mais recentemente, em Salvador, diversos casos de leilões de áreas verdes pela Prefeitura Municipal foram alvos de denúncias da sociedade, com reflexos na imprensa nacional e ações do Ministério Público. Em um curto período de tempo, foram mais de 44 terrenos em áreas verdes com destinação alterada e muitos colocados a venda. As principais queixas incluíram a perda de serviços ecossistêmicos, argumentos de inconstitucionalidade, ausência de consulta ou audiência pública e até valores abaixo dos praticados no mercado.

Um caso emblemático ilustra a mobilização da sociedade pela criação de uma área verde, em detrimento de novos empreendimentos imobiliários. O Parque Augusta, em São Paulo, cuja área foi declarada de utilidade pública para ser transformada em área verde foi objeto de projetos de expansão imobiliária pelos proprietários (duas construtoras). As tentativas de transformar parte do terreno em empreendimentos imobiliários gerou grande oposição pública devido à importância da área como espaço de lazer verde no centro da cidade. Após mais de 30 anos de disputa, a sociedade conquistou não só a manutenção da área verde, mas também a efetiva criação do Parque Augusta, inaugurado em 2019, ainda que os meios utilizados para custear a desapropriação sejam questionáveis.

Estes casos ilustram as consequências adversas da desafetação de áreas verdes, incluindo a perda de biodiversidade, a degradação ambiental e o comprometimento do bem-estar humano. Eles ressaltam a importância de políticas de proteção e planejamento sustentável para preservar esses espaços essenciais.

                                  *Imagem gerada por IA

 

O caso da PELOM em São José dos Campos

O Projeto de Emenda à Lei Orgânica Municipal (PELOM) para a mudança de destinação de áreas verdes e institucionais, proposto pela Prefeitura de São José dos Campos, e em votação na Câmara dos Vereadores, pode representar um grande retrocesso nas políticas públicas ambientais e de adaptação climática (cabe lembrar que o município sequer possui um Plano de Adaptação Climática!). Isso se deve ao fato de que a alteração pretendida é ampla e dá a prerrogativa ao Prefeito de fazer qualquer alteração, inclusive a conversão de áreas verdes para quaisquer finalidades, necessitando apenas da aprovação de um Projeto de Lei Complementar, cujo quórum necessário na Câmara dos Vereadores é menor do que o quórum qualificado de 2/3 para a aprovação de um PELOM.

Tal abertura é temerária, especialmente no âmbito de um governo que, literalmente, promove a “venda” da cidade, seja modificando o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo em prol da expansão imobiliária, seja por meio de projetos como o da concessão à iniciativa privada dos Parques da Cidade (Burle Marx), Vicentina Aranha e Alberto Simões (cabe lembrar que esta última iniciativa de privatização dos serviços públicos ocorre sem qualquer diálogo com a sociedade, e sem nem sequer passar pelos Conselhos Municipais pertinentes). Significa deixar nas mãos do prefeito um “cheque em branco”, já parcialmente assinado, restando apenas levantar as assinaturas da bancada governista na Câmara Municipal para consolidar retrocessos.

Uma eventual aprovação deste PELOM é também temerária diante das incertezas que vivemos por conta das mudanças climáticas e da importância da manutenção de TODAS as áreas verdes (e da criação de outras mais, como indica o Plano Diretor!) do município para a adaptação e resiliência da população aos impactos já vividos, de aumento da temperatura, da ocorrência de estiagens prolongadas e do aumento da frequência de eventos de chuva intensa, deslizamentos de terra e inundações.

Ademais, tudo acontece sem transparência para a sociedade e até mesmo para a Câmara dos Vereadores. Há absoluta carência de dados e informações mínimas para uma decisão tão importante. A Prefeitura não encaminhou junto ao PELOM uma justificativa embasada e detalhada sobre os problemas a resolver, as áreas em discussão, nem tampouco a destinação pretendida para cada uma delas. E a Câmara Municipal tem aceitado a imposição de votar tal projeto sem demandar um prazo mínimo para que uma análise racional seja realizada e a decisão dos vereadores seja tomada com base em amplo conhecimento do que estão votando. Alguns demonstram não saber os propósitos de áreas verdes e de áreas institucionais e outros confundem as áreas em suas tentativas de argumentar sobre o projeto. Seria cômico não fossem estes os que decidem o presente e o futuro da cidade e dos cidadãos. É trágico! Tal decisão sobre tema tão relevante não deveria ocorrer sem ao menos uma Audiência Pública na casa das leis. Idealmente deveriam ocorrer Audiências Públicas em cada região da cidade.

Diante destas informações e ponderações, seria de bom senso que o Prefeito Anderson Farias, por meio de sua base, retirasse o PELOM do regime de votação, e estabelecesse um diálogo informado com a população para endereçar as questões que o justificam. Ou ainda que os Vereadores, cônscios de seu papel precípuo de LEGISLADORES e de FISCAIS do Prefeito, rejeitassem o PELOM e promovessem Audiências Públicas em torno do tema, para um efetivo diálogo com a sociedade, e posterior tomada de decisão.

Referências

Sobre o Parque Augusta:

https://medium.com/@labdejo2018/a-luta-por-um-grande-bosque-verde-em-s%C3%A3o-paulo-o-parque-augusta-4a44f9fab41d

Sobre a Floresta do Camboatá:

https://www.cnnbrasil.com.br/nacional/rio-desiste-oficialmente-da-construcao-do-autodromo-de-deodoro/

Sobre o Parque do Cocó:

https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2017-09/abraco-simbolico-alerta-para-ameaca-area-de-protecao-ambiental-em-fortaleza